月別アーカイブ: 12月 2018

「商店街再開発の注意点(事例より)」に参加しました。

日時:2018年12月25日(火)19:00~20:15
会場:フォルム三番街(魚町三番街中屋ビル4階)
講師:東朋治氏(株式会社商業タウンマネジメント代表取締役)

魚町三丁目2番地区には、一部木造の建物が残っていることから再開発の勉強会が始まっています。
今回は、再開発業者でない方のセカンドオピニオンとして聞こうと旦過市場・黄金市場・若松・折尾などの商業再生にかかわっている東 朋治氏をお呼びして株式会社商店街支援センターの補助事業を活用して勉強会を開催しました。

再開発を行ったとして、住居部分は売却可能だが、商業床は売却不可能に近いということが改めて分かりました。

・東京地区ではマンションを建てる土地が無く、商業街内でも空き店舗ができると戸建住宅が出来るようになった。
・再開発の商業床では、臭い・温度の管理のコントロールが難しい。
・音のクレームは、上の階に行く。
・アーケードの建設費用は、100m2億円、300m7億円。但し、柱なしで建物の屋根に載せる形態であれば半値になる。
・商店街内の再開発では、1階から店舗でなくマンションのエントランスとなっている建物が増えた。そのようなマンションでは、ゴミステーションや駐車場の出入り口が商店街に面してあったりする。
・設計会社は1社に任すな。
・温泉付きマンション、ペット可マンションは、通常のマンションより1000万円高値で売れる。
・再開発ビルには、防災センターを作る必要があるケースがある。
・共益費の費用分担でもめて、商業床の所有者が、住宅部分の自治会を訴えることもある。
・マンション部分は、3L、4Lが売れ口。
・マンション部分の住人数は、1戸×2.5人で計算する。
・商業床の2階部分には、8~10坪の店舗を作るとよい。売却できなくても賃貸可能だから。
・再開発ビルの管理費は、坪1500円~4500円。地下があると高くなる。
・共用部分は出来るだけ狭くすると管理費がかからない。
・イニシャルコストだけでなくランニングコストも考えて設計する。
・設計段階から管理会社を入れて、設計する。
・見積もりは6ケ月ごとにとる。
・時間貸駐車場は、台数を減らしてでも駐車スペースを広くして停めやすくする。
・時間貸駐車場の回転率を考える。
・月極駐車場を確保すると月4万円でも借り手はいる。
・再開発ビルのオープンまでには、4~15年かかる。商業棟と住居棟のオープン日をずらしてもよい。
・再開発は、住人のため?店舗のため?目標を明確に。
・再開発はスピードが命。1日でも早いオープンを!

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「リノベーションまちづくりセミナー」に参加しました!

日時:2018年12月22日(土)13:30~15:45
会場:株式会社不動産中央情報センター 本社4階セミナー室
講師:
 須部貴之氏(有限会社すべ産業営業部長、騎射場のきさき市代表)
 吉原勝己氏(吉原住宅有限会社代表取締役、株式会社スペースRデザイン代表取締役)

須部さんののきさき市を中核としたイベント活用によるエリア再生、吉原さんのDIYリノベを中核としたビンテージビルの再生は非常に参考になりました。

小倉魚町でもこれらの指向性を目指していきたいと思います。

「外国人観光客おもてなしセミナー」に参加しました。

日時:2018年11月28日(水)19:00~20:30
会場:フォルム三番街(魚町三番街中屋ビル4階)
講師:松清一平(株式会社ホスピタル 代表取締役)

 北九州市が主催する「商店街の魅力磨き上げ」に向けた勉強会の第4弾です。
 講師は、福岡市在住の北九州中小企業支援センター登録の専門家として市内事業者のインバウンド取り込みを支援する松清一平さんです。松清さんとは、同職の司法書士の紹介で知り合いました。特に韓国人のインバウンド需要についての有数の専門家です。
 北九州市はインバウンドのリーディングシティとして、注目されています。それは、北九州空港に韓国・台湾からの
LCC便が就航していること。福岡市にない食の魅力があること。福岡市より食が安いなどがその理由だそうです。
 韓国人は、お店を検索するのに検索サイトを使わず、パワーブロガーのブログを通して検索するそうです。また、インスタブラムのハッシュタグを使って検索するそうです。
 韓国人向けのマーケティングのやり方、翻訳サイトの使い方、韓国人向けのサービスの在り方、接客のやり方などを具体的に教えていただきました。