「商店街再開発の注意点(事例より)」に参加しました。

日時:2018年12月25日(火)19:00~20:15
会場:フォルム三番街(魚町三番街中屋ビル4階)
講師:東朋治氏(株式会社商業タウンマネジメント代表取締役)

魚町三丁目2番地区には、一部木造の建物が残っていることから再開発の勉強会が始まっています。
今回は、再開発業者でない方のセカンドオピニオンとして聞こうと旦過市場・黄金市場・若松・折尾などの商業再生にかかわっている東 朋治氏をお呼びして株式会社商店街支援センターの補助事業を活用して勉強会を開催しました。

再開発を行ったとして、住居部分は売却可能だが、商業床は売却不可能に近いということが改めて分かりました。

・東京地区ではマンションを建てる土地が無く、商業街内でも空き店舗ができると戸建住宅が出来るようになった。
・再開発の商業床では、臭い・温度の管理のコントロールが難しい。
・音のクレームは、上の階に行く。
・アーケードの建設費用は、100m2億円、300m7億円。但し、柱なしで建物の屋根に載せる形態であれば半値になる。
・商店街内の再開発では、1階から店舗でなくマンションのエントランスとなっている建物が増えた。そのようなマンションでは、ゴミステーションや駐車場の出入り口が商店街に面してあったりする。
・設計会社は1社に任すな。
・温泉付きマンション、ペット可マンションは、通常のマンションより1000万円高値で売れる。
・再開発ビルには、防災センターを作る必要があるケースがある。
・共益費の費用分担でもめて、商業床の所有者が、住宅部分の自治会を訴えることもある。
・マンション部分は、3L、4Lが売れ口。
・マンション部分の住人数は、1戸×2.5人で計算する。
・商業床の2階部分には、8~10坪の店舗を作るとよい。売却できなくても賃貸可能だから。
・再開発ビルの管理費は、坪1500円~4500円。地下があると高くなる。
・共用部分は出来るだけ狭くすると管理費がかからない。
・イニシャルコストだけでなくランニングコストも考えて設計する。
・設計段階から管理会社を入れて、設計する。
・見積もりは6ケ月ごとにとる。
・時間貸駐車場は、台数を減らしてでも駐車スペースを広くして停めやすくする。
・時間貸駐車場の回転率を考える。
・月極駐車場を確保すると月4万円でも借り手はいる。
・再開発ビルのオープンまでには、4~15年かかる。商業棟と住居棟のオープン日をずらしてもよい。
・再開発は、住人のため?店舗のため?目標を明確に。
・再開発はスピードが命。1日でも早いオープンを!

広告

コメントは受け付けていません。